Добросовестный приобретатель

Информация может быть не достоверна

Гражданский кодекс РФ определяет добросовестного приобретателя как лицо, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать. Приобретатель недвижимости также должен действовать разумно, осмотрительно и добросовестно. 

Только в этом случае он может рассчитывать на судебную защиту. Не углубляясь в юридические тонкости, отмечу лишь, в судебной практике по подобным спорам отсутствует единообразие. В частности суды общей юрисдикции отлично от арбитражных судов трактуют некоторые положения законодательства. 

Существует конкуренция исков. Это, а также заблуждение относительно добросовестности владения, затрудняет судебную защиту добросовестного приобретателя.

Что на практике может сделать добросовестный приобретатель, чтобы снизить возможные риски и защитить, в том числе и в суде свое право собственности:
— выполнить в полном объеме все формальные требования законодательства, предъявляемые к сделкам с недвижимостью (соблюдение письменной формы, указание в договоре всех существенных условий, составление акта приема-передачи, государственная регистрация);
— приобретать недвижимость по возмездной сделке, указывая в договоре реальную стоимость объекта;
— убедиться в правоспособности и дееспособности продавца;
— убедиться в соблюдении прав сособственников, или отсутствии сособственников;
— убедиться в легитимности представителей продавца, если от имени продавца выступает представитель по доверенности;
— отсутствие у продавца стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

Каждое из перечисленных выше обстоятельств, может являться основанием для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости. При этом в некоторых обстоятельствах, признание сделки недействительной, влечет признание недействительными всех последующих сделок, вне зависимости от их количества. И риск потери недвижимости полностью ложится на последнего собственника. 

Особую проблему представляют сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых жизненных обстоятельств, либо гражданином не способным понимать значения своих действий или руководить ими. 

Именно по этой категории судебных споров последний из приобретателей может лишиться собственности и доказывание добросовестности, как способ защиты, не всегда эффективен. Такое положение и судебная практика на самом деле отвечают нормальному хозяйственному обороту, ставя заслон криминальному обороту недвижимости, вынуждая стороны действовать осмотрительно при совершении подобных сделок. 

Подразумевается, что права добросовестного приобретателя не ущемляются, так как он не ограничен в выборе объектов недвижимости и порой делает свой выбор исходя из низкой цены объекта. Но, действительно добросовестному покупателю от этого не легче. 

Поэтому, снизить данный риск возможно только предпринимая юридически выверенные действия до принятия решения о покупке объекта. Также желательно получить информацию о истории объекта, сделках в результате которых продавец получил право собственности, анализируя их по вышеуказанным критериям. Как минимум информацию о двух предыдущих сделках вы можете получить от продавца.

Еще одним способом минимизации рисков покупателя недвижимости является страхование объекта от рисков утраты права собственности.

Подводя итог, можно сказать, что не смотря  на наличие такого количества рисков, добросовестный покупатель, действовавший осмотрительно, разумно, застраховавший объект от рисков утраты права собственности, осуществивший до сделки все возможные действия по проверке юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости, на 100 процентов защищен от возможных неблагоприятных последствий.